您当前的位置:首页 >案例指导 >行政
全站搜索
法院要闻
法院公告
文书样式

沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案

发布者:管理员  来源:本站  时间:2018-01-12

  关键词  民事 不当得利 公共设施 经营收益 共有 无权擅自使用  返还责任

    裁判要点

    1.住宅小区公共区域的经营收益权及收益作为《中华人民共和国物权法》第七十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的建筑物共有部分所有权的延伸内容和衍生利益,应属全体业主,物业服务公司无权擅自使用该项经营收益。

    2. 未经住宅小区全体业主或者业主委员会同意,物业公司将擅自经营共有部分的收益用于物业服务支出,又不能证明支出包括擅自经营共有部分成本的合理支出或者补充专项维修资金的,物业公司应当承担经营所得收益的返还责任。

    相关法条

    《中华人民共和国物权法》第七十条

    《物业管理条例》第五十五条

    《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条

    基本案情

    原告沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会(以下简称业主委员会)诉称:沈阳凯莱物业管理有限公司(简称凯莱物业公司)系开发商安排的物业公司,在未经业主同意的情况下,擅自将广告费私自使用。在业主委员会多次催要无果的情况下,要求法院判令凯莱物业公司退还全部业主的广告费(以财务账为准),并赔偿业主的房产损失费45万元。

    凯莱物业公司辩称:1.业主委员会无起诉资格。由于该委员会所有成员及顾问,全部欠缴物业服务费,所以该委员会资格已终止。2.凯莱物业公司一直亏损运营,公共区域广告费已用来补充业主物业费收入严重不足的部分。3、业主委员会要求赔偿房产损失的请求与事实不符。综上,请求驳回原告诉讼请求。

    法院经审理查明:凯莱物业公司系业主委员会所在小区AB区的前期物业服务公司,A区服务期间从2008年3月11日至2012年11月15日,B区从2004年7月至2012年11月15日。两份物业服务合同第四章第六条均有关于经营性补贴的约定:在合同期内,由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定,其低于实际物业运行成本,故为保持园区良好运作,管理费收入与实际支出不足部分的缺口由大悦城房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。2012年11月16日至今,A、B区住宅由中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司进行物业服务。2012年1月11日,沈阳市大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书,业主委员会成立时间为2011年12月14日,任期5年。2013年10月28日,沈阳市大悦城房产开发有限公司出具了一份说明及补贴明细表,内容包括从2004年9月凯莱物业公司接管鹏利广场花园项目至2012年12月共补贴12,475,158.29元。从凯莱物业公司为鹏利花园AB区进行物业服务以来共收到设置在一楼大堂墙壁上的广告费266,100元。从2004年至2012年,每年凯莱物业公司的财务报表包括资产负债表、利润表、所有者权益变动表及现金流量表均由相关会计师事务所进行审计,并出具审计报告,证明凯莱物业公司每年均处于亏损状态。

    裁判结果

    辽宁省沈阳市大东区人民法院于2013年11月6日(2013)大东民二初字第2392号民事判决:驳回原告业主委员会的诉讼请求。宣判后,原告业主委员会提出上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2014年1月22日作出[2014]沈中民二终字第37号民事判决:驳回上诉,维持原判。业主委员会向辽宁省高级人民法院申请再审,该院于2014年11月3日作出(2014)辽审一民申字第981号民事裁定:指令沈阳市中级人民法院再审本案。

    辽宁省沈阳市中级人民法院于2015年1月26日作出[2014]沈中审民终再字第136号民事判决:一、撤销该院[2014]沈中民二终字第37号民事判决和沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第2392号民事判决。二、沈阳凯莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会园区公共区域广告费收入266,100元。三、驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的其他诉讼请求。

    裁判理由

    法院生效裁判认为:本案的主要争议焦点为凯莱物业公司收取的公共区域广告费用的性质和归属,业主委员会主张的房屋价值损失能否得到支持。

    一、关于凯莱物业公司收取的公共区域的广告费用的性质和归属的问题

    根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”凯莱物业公司在一楼大堂墙壁上设置广告并收取广告费,而鹏利花园住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域,属于业主的共有部分,应由全体业主共同管理。收益权是所有权的重要权能之一,权利人基于其享有的所有权而取得所有物的收益权,进而利用业主共同共有的公共区域设立广告所取得的收益,依法亦应属于全体业主共有。

    二、关于凯莱物业公司是否应向业主委员会返还其收取的公共区域广告费用的问题

    本案所涉公共区域广告费用属于全体业主共有,并由全体业主享有共同管理的权利。关于凯莱物业公司提出该笔广告费用已经用于园区物业服务,不应当返还的主张。首先,凯莱物业公司是业主委员会所在园区的物业服务单位,根据前期物业管理合同第四章的约定其服务费用应从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支,而物业服务资金仅包括业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴。据此,公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金,且对于管理费收入与实际支出不足部分的缺口依据合同应由开发单位支付。故凯莱物业公司擅自使用该广告费用用以弥补其物业经营不足无合同依据。其次,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款“属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”的规定,物业公司可以从经营收入中扣除合理成本或者用所得收益补充专项维修资金,并视为物业公司的正当支付。但本案中,凯莱物业公司始终未能提供证据证明使用经营所得广告费用的正当性,因此凯莱物业公司擅自使用公共区域广告费用用于园区服务没有法律依据。综上,对于凯莱物业公司的该项主张,不予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”的规定,现业主委员会要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用,理由正当,应予以支持。

    三、关于业主委员会要求凯莱物业公司赔偿业主房屋损失的问题

    本案中,因业主的房屋属于物权法规定的业主专有部分,由业主各自享有所有权,因此其房屋是否贬损属于业主个人主张权利范畴,业主委员会无权代替业主行使权利,且业主委员会也未提供充分的证据证明凯莱物业公司的物业服务造成了业主房屋的贬损,因此对于业主委员会的该项主张,不应支持。

    综上,再审法院依法做出如上判决。

 

   再审合议庭成员:吴波、韩鹏(主审法官)、吴锡


技术支持:北京华宇信息技术有限公司